Manoma, kad Lenkijoje yra maždaug 5 milijonai būsto bendrijų. Deja, jos nariai ne visada žino, kokios yra jų teisės ir kokias pareigas jie turi. Pateikiame 10 geriausių faktų, kuriuos turėtų žinoti kiekvienas būsto bendruomenės narys.
Jei planuojate renovaciją ar vidaus apdailą, naudokitės rangovo paieškos paslauga, kurią galima rasti Statybos skaičiuotuvų svetainėje. Užpildę trumpą formą, gausite prieigą prie geriausių pasiūlymų.
Gyventojų bendruomenė - pagrindinė informacija
1. Kada steigiama būsto bendrija?
Daugelis žmonių stebisi, kada bus įkurta būsto bendrija, tiksliau - nuo kada galima apie tai kalbėti? Pasirodo, kad pagal įstatymus (Būsto bendrijų įstatymas) bendrija steigiama automatiškai, tai yra tada, kai pirmas butas tam tikrame pastate yra perkamas iš kūrėjo. Todėl iki kitų butų įsigijimo bendruomenę sudaro vienas asmuo (arba du žmonės, jei yra keli buto savininkai).
Bendruomenės skirstomos į mažas ir dideles. Nedidelė būsto bendruomenė apima pastatus, kuriuose yra iki 7 butų. Didelis bendrabutis yra virš šių 7 patalpų. Nuo to priklauso bendruomenės valdymo būdas.
2. Būsto bendrijų įstatymas - teisinis pagrindas
Pagrindinė nuostata, reglamentuojanti būsto kooperatyvo veikimo principus, yra 1994 m. Birželio 24 d. Įstatymas dėl butų nuosavybės. Būtent jis įvedė terminą būsto kooperatyvas, todėl kartais taip pat pasirodo pavadinimas Būsto bendrijų įstatymas. iš principo tai neteisinga.
Būsto bendrijų įstatymas buvo parengtas dėl to, kad dešimtojo dešimtmečio pradžioje nekilnojamojo turto vystytojų rinka pradėjo intensyviai vystytis, o kooperatyvų judėjimas kiek prarado svarbą. Štai kodėl atsirado teisinis reglamentavimas, kuris išplėtojo nuostatas dėl bendrosios nuosavybės, kurios yra įtrauktos į Civilinį kodeksą. Kol kas mažos bendrijos veikia remdamosi Civilinio kodekso nuostatomis, o ne įstatymu dėl patalpų nuosavybės (įstatymu dėl būsto bendrijų). Pagal nuostatus būsto bendrija neturi tokio dalyko kaip juridinis asmuo.
3. Būsto bendrijos valdyba
Vienas iš svarbiausių sprendimų, kuriuos priima turto savininkai, yra turto valdymo tvarkos nustatymas. Tai reiškia, kad turi būti paskirta būsto bendrijos valdyba. Mažai būsto bendrijai, t. Y. Vienai, kuriai priklauso mažiau nei 7 nariai, nereikia paskirti valdybos - tik stambiosios privalo tai padaryti pagal įstatymą (būsto bendrijų įstatymas).
Būsto bendrijos valdybą turėtų sudaryti patalpų savininkų atstovai. Tačiau direktorių valdybos sukūrimas nebūtinai reiškia nekontroliuojamą turtą, nes svarbiausius sprendimus priima bendruomenės susirinkimas. Būsto bendrijos valdyba gali būti renkama balsuojant arba gali būti norinčių joje dalyvauti.
4. Gyvenamoji bendruomenė - administratorius iš išorės
Didelė dalis didesnių būstų bendruomenių nusprendžia valdymą patikėti specializuotoms įmonėms. Tuomet nebūtina šaukti direktorių valdybos. Išorinis administratorius yra geras sprendimas, nes galite jam pavesti daug svarbių užduočių, kurioms bendruomenės nariai dažnai neturi kompetencijos - pavyzdžiui, buhalterinės apskaitos ar atstovybės banke.
Administratorius taip pat yra atsakingas už gyventojų informavimą apie susitikimus, taip pat apie skaitiklių rodmenis ar atnaujinimo darbus. Būsto bendrijos nuostatai gali nuspręsti dėl administracijos veiklos apimties. Žinoma, tai taip pat nereiškia turto praradimo. Be to, visus svarbiausius aspektus sprendžia bendruomenės nariai balsuodami susirinkimuose. Jei ieškote daugiau patarimų, taip pat apsilankykite šį straipsnį apie būsto bendrijų įstatymą.
Gyvenamoji bendruomenė - bendruomenės narių teisės
5. Būsto bendrijos valdyba ir sprendimai svarbiais klausimais
Bendruomenės valdyba negali priimti sprendimų svarbiais klausimais, kurie įstatyme apibrėžiami taip, kad neapsiribotų kasdienio valdymo veikla. Jiems reikalingas raštiškas savininkų sutikimas - būsto bendrijos nutarimas. Toks dokumentas taip pat yra valdybos įgaliojimas sudaryti sutartis ir veikti bendruomenės vardu.
Tai veikla, kuri neapima kasdienio nekilnojamojo turto valdymo srities:
- nustatant atlyginimą už būsto bendrijos valdymą,
- metinio ekonominio plano priėmimas,
- nustatyti mokesčių dydį,
- davė sutikimą rekonstrukcijai,
- duodamas sutikimą keisti akcijų sumą,
- padalijant bendrą turtą,
- nekilnojamojo turto įsigijimas,
- pareikšdamas ieškinį,
- bendrosios žemės dalies padalijimas.
6. Gyventojų bendruomenė ir nauda iš pajamų
Kartais būsto bendrija duoda naudos, pavyzdžiui, pajamas už reklaminės reklamjuostės uždėjimą ant sienos arba fotovoltinių plokščių uždėjimą. Norint juos skirti kažkam konkrečiam, būtina balsuoti ir būsto bendruomenės rezoliucija. Jis gali būti perkeltas į veiklos išlaidų apmokėjimą arba už papildomas paslaugas (valymas, apskaita). Perteklius gali būti paskirstytas bendruomenės nariams.
7. Gyventojų bendruomenė - susirinkimų šaukimas ir balsavimas
Kiekvienas būsto bendrijos narys turi galimybę sušaukti susirinkimą. Būsto bendrijų įstatymas numato, kad susirinkimas turėtų būti rengiamas bent kartą per metus, o jei valdyba to nepadaro, bet kuris buto savininkas gali jį sušaukti.
Posėdžiuose balsuojama dėl svarbių klausimų, o kiekvienas susitikimas turėtų baigtis būsto bendrijos nutarimu, į kurį įtraukta tai, dėl ko balsuota. Mažai būsto bendrijai taikomos Civiliniame kodekse nustatytos taisyklės. Anot jų, norint atlikti veiklą, viršijančią kasdienio valdymo apimtį, reikalingas vienbalsis sutarimas. Jei jo nėra, kiekvienas savininkas gali kreiptis į teismą ginčo sprendimo byloje.
Didelės bendruomenės sprendimus priima balsuodami. Tačiau kalbama ne apie paprastą balsų daugumą. Šiuo atveju jis skaičiuojamas pagal akcijas - kuo daugiau turto kažkam priklauso, tuo svarbesnis jo balsas. Kiekvienas butas turi 1 balsą - tai reiškia, kad jei yra keli bendraturčiai, jie gali atiduoti tik vieną balsą.
Gyventojų bendruomenė - bendruomenės ir jos narių įsipareigojimai
8. Būsto bendrija ir narių finansiniai įsipareigojimai
Pagrindinė kiekvieno nuomotojo pareiga yra padengti išlaidas, susijusias su pastato geros būklės išlaikymu. Tai daugiausia mokesčiai už komunalines paslaugas, taip pat už atliekų šalinimą ir būtinų remonto darbų atlikimą.
Būsto bendrijos narys taip pat turi sumokėti už remontą ir nuolatinę priežiūrą, draudimą, mokesčius ir bendro naudojimo patalpų valymą. Būsto bendrijos taisyklėse taip pat gali būti numatyta būtinybė mokėti įmokas už valdybos narių ar administratoriaus atlyginimą. Būsto bendrijos nuostatai turėtų reglamentuoti šių įmokų dydį. Tai sprendžiama balsuojant, o būsto bendrijos rezoliucija turėtų būti pristatyta visiems nariams.
9. Bendrijos įsipareigojimai - dalijimasis butu
Vienas iš svarbiausių bendruomenės narių įsipareigojimų yra būtinybė tam tikrose situacijose suteikti apgyvendinimą. Tai yra tokios situacijos kaip:
- patikrinimas (dujų įrengimas arba kaminai ir ventiliacija),
- skaitiklių tikrinimas,
- atnaujinimo darbai ir būtini priežiūros darbai.
Kiekvienas savininkas privalo suteikti butui galimybę įrengti naujus įrenginius (dujas, vandenį ar elektrą). Tai kartais vargina, nes dažnai tai reiškia, kad reikia išmušti plyteles ar sugriauti sieną, tačiau tokia pareiga dažniausiai numatyta būsto bendrijos nuostatuose.
10. Būsto bendrija ir varginantis nuomininkas
Taip pat kiekvieno bendruomenės nario pareiga išlaikyti tvarką ir taiką bei paklusti įstatymams tiek savo butuose, tiek bendrose patalpose. Jei kuris nors iš nuomotojų šiurkščiai ar nuolat viršija šias taisykles arba ilgą laiką vėluoja sumokėti mokesčius, bendruomenė turi teisę iškeldinti nuomininką.
Kaip tai įmanoma? Bendruomenė turi teisę, kad varginantis savininkas parduotų turtą aukcione. Tačiau tam reikalingas teismo procesas, kuris paprastai trunka gana ilgai.
