Perkant butą dažnai reikia pasirašyti preliminarią sutartį. Dalis šio teisinio įsipareigojimo yra sumokėti pardavėjui atitinkamą pinigų sumą. Ši piniginė išmoka gali būti įmokos arba išankstinio mokėjimo statusas. Teoriškai abu šie sprendimai yra labai panašūs. Tačiau tikri skirtumai atsiranda, kai viena iš šalių nutraukia preliminariąją sutartį. Žemiau nurodysime, kuris sprendimas bus susijęs su didesniu pirkėjo ir pardavėjo interesų saugumu.
Ar perkate butą? Patikrinkite, ar jo atnaujinimui pakanka - naudokite renovacijos skaičiuoklę. Tada suraskite rangovą, naudodamiesi Statybos skaičiuotuvų paieškos rangovo paslauga.
Kas yra išankstinis mokėjimas perkant butą?
Tai sutarta pinigų suma, mokama būsimoms gautinoms sumoms, atsirandančioms dėl pirkimo sutarties sudarymo. Verta paminėti, kad išankstinio mokėjimo sąvoka nėra įtraukta į Civilinio kodekso nuostatas. Vadinasi, galimo išankstinio mokėjimo grąžinimo klausimams taikomos bendrosios abipusių sutarčių vykdymo nuostatos. Dėl šios priežasties išankstinis mokėjimas pasirašant preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo sutartį pirkėjui nėra labai geras užstatas. Pardavėjas bet kuriuo metu gali rasti pelningesnį rangovą ir atsisakyti sutarties. Tai nesukels jokių pasekmių.
Kas yra pradinė įmoka?
Skirtingai nuo išankstinio mokėjimo, išankstiniam mokėjimui taikomos Civilinio kodekso nuostatos. Užstato grąžinimo klausimai, nutraukiant sutartį, yra griežtai reglamentuojami str. 394. Pagal jos nuostatas, jei viena iš šalių nesilaiko sutarties sąlygų, kita gali atsisakyti sutarties ir pasilikti pradinę įmoką. Nėra papildomo termino nutraukti sutartį. Jei kita šalis sumokėjo įmoką pati (pvz., Butą pirkusi šalis), ji gali pareikalauti dvigubos pradinės įmokos sumos.
Taigi matome, kad tai forma, sutelkianti abi sutarties šalis. Nutraukti preliminariąją sutartį pardavėjui nebus pelninga. Savo ruožtu pirkėjas neatsisakys sutarties, nes dėl to prarasite išankstinį mokėjimą.
Taip pat pasitaiko situacijų, kai pardavėjas sumoka pirkėjui nesumokėtą pradinę įmoką. Tai atsitinka, kai:
- Sutartis nesudaryta, tačiau nė viena šalis už tai neatsako.
- Sutartis nebuvo sudaryta, tačiau už tai atsakingos abi šalys.
- Sutartį abi šalys nutraukė teismo sprendimu.
Minėtais atvejais, nutraukiant preliminariąją sutartį, grąžinama sutartyje nurodyta pradinio įnašo suma, jo nedvigubinant. Indėlio grąžinimo terminas yra sutarties nutraukimo data.
Verta pabrėžti, kad prašymo grąžinti užstatą pagrindas turėtų būti preliminariosios sutarties nuostatos. Dokumente abi šalys gali nurodyti savo sąlygas dėl sutarties nutraukimo pasekmių. Civilinio kodekso nuostatos taikomos tik tada, kai preliminariojoje sutartyje nebuvo aiškių reglamentų dėl išankstinio mokėjimo taisyklių ir dydžio.
Kaip nustatyti avanso ir pradinio įnašo sumą?
Maksimaliai avanso ar indėlio sumai nėra jokių apribojimų iš viršaus į apačią. Jų dydis priklauso nuo individualių sutarties šalių susitarimų. Paprastai suma yra 10% turto vertės. Kartais atsitinka taip, kad viena iš šalių reikalauja daug didesnės pradinės įmokos. Padvigubinus sutartį nutraukus sutartį, susidarytų nemaža suma. Tačiau reikia būti ypač atsargiems, nes tokia praktika gali būti traktuojama kaip teisės pažeidimas.
Nėra viršutinės išankstinių mokėjimų ribos ir jokia vyriausybinė agentūra tuo nesidomės. Tačiau čia pirkėjas turėtų būti atsargus. Įvykdyti išankstinio mokėjimo grąžinimą nutraukus preliminariąją sutartį gali būti gana varginanti.
Galutinis terminas kreiptis dėl indėlio grąžinimo
Prašymas grąžinti dvigubai didesnę sumą yra savalaikis. Tai reiškia, kad proceso šalis turi ribotą laiką teismui pareikšti ieškinį dėl dvigubos vertės avanso grąžinimo. Tai taikoma atvejams, kai sutartį nutraukianti šalis atsisako pervesti dvigubą sumą. Esant tokiai situacijai, taikomos Civilinio kodekso nuostatos dėl senaties. Pagal str. 118, senaties terminas yra dešimt metų. Išimtys yra reikalavimai dėl periodinių išmokų ir reikalavimai, susiję su verslo valdymu. Šiuo atveju senaties terminas yra treji metai. Jei per šį laiką nepateiksime lėšų grąžinimo, mūsų teisė gauti grąžinamąją išmoką pasibaigs.
Ką pasirinkti - įmoką ar avansą?
Galime daryti prielaidą, kad pradinė įmoka yra veiksmingesnė pirkėjo ir pardavėjo interesų užtikrinimo forma. Pirkėjas gali būti tikras, kad pardavėjas neras patrauklesnio rangovo ir nenutrauks preliminarios sutarties. Savo ruožtu pardavėjas įsitikina, kad pirkėjas yra tikrai suinteresuotas pirkiniu ir jam nebus pelninga atsisakyti preliminarios sutarties.
Daugeliu atvejų pradinė įmoka bus geresnis abiejų šalių saugumas. Tačiau verta prisiminti, kad sutarties nutraukimas užtraukia didesnę atsakomybę nei išankstinio mokėjimo atveju (čia nutraukimas siejamas tik su anksčiau sumokėtų lėšų grąžinimu).
Išankstinio mokėjimo atveju sutarties pažeidimo ar jos nesilaikančios šalies reikalas tampa sudėtingesnis. Pirkėjas turi atsižvelgti į tai, kad nesilaikant preliminarios sutarties nuostatų ar ją pažeidus, prarandama teisė grąžinti užstatą. Savo ruožtu parduodanti šalis turėtų atsižvelgti į tai, kad nesilaikant nuostatų ar pažeidus sutartį reikės grąžinti dvigubą užstato sumą. Todėl verta atidžiai išanalizuoti preliminarios dokumentacijos nuostatas ir įsitikinti, kad sugebėsime įvykdyti visus iš jos kylančius įsipareigojimus.
Taip pat sutarties nuostatose svarbu nurodyti, kokią grynųjų pinigų mokėjimo formą moka pirkėjas (avansas ar pradinis įnašas). Neaiškus išmokos statuso apibrėžimas gali būti problema sutarties pažeidimo atveju. Tada ginčas išsprendžiamas teisme. Proceso šalys turėtų rinkti įrodymus (pvz., Liudytojai, dalyvaujantys derybose dėl sutarties). Išsiaiškinti, kas teisus, gali užtrukti daug laiko, o teismo proceso rezultatas neaiškus. Todėl verta apsisaugoti nuo tokių situacijų ir preliminarioje sutartyje tiksliai apibrėžti išmokos statusą.
