Buto pirkimas su būsto paskola dažnai sukelia neigiamas emocijas. Kai kurie investuotojai tokius pardavimo pasiūlymus atmeta iš anksto. Tačiau ar tikrai yra ko bijoti? Ar skolingo buto pirkimas yra toks pavojingas investuotojui? Pasirodo, ne. Todėl žemiau esančiame straipsnyje aprašysime, kaip įsigyti butą su hipoteka ir kaip pasiruošti visam projektui.
Verta prisiminti, kad pirkdami butą turite nepamiršti jo atnaujinimo išlaidų. Visada galite juos apskaičiuoti naudodami skaičiuotuvus, esančius šioje nuorodoje.
Mes patikriname žemės ir hipotekos registrą
Žemės ir hipotekos registro analizė yra pagrindas, kurį turėtume prisiminti prieš pirkdami butą. Atkreipkime dėmesį į trečiąjį ir ketvirtąjį skyrius. Trečias skyrius turėtų būti visiškai tuščias. Čia galima įvesti patalpų apribojimus (pvz., Antstolio vykdymo inicijavimas). Jei naršydami knygoje pastebime tokius įrašus, tada bus protinga atsisakyti buto pirkimo.
Ketvirtame skyriuje kalbama apie hipotekos mokesčius. Ten rasite išsamią informaciją apie banką, kuris suteikia paskolą, taip pat hipotekos skolos sumą. Potencialiam pirkėjui tai bus naudingos žinios, kurios parodys, ar apskritai verta domėtis tam tikru turtu. Atminkite, kad hipoteka neapkrauna pirminio turto savininko, bet pats turtas. Jei perkate įsiskolinusį butą neatlikę reikiamų formalumų, tai gali lemti tai, kad kreditorius pareikalaus grąžinti skolą iš naujojo savininko.
Kaip saugiai nusipirkti butą?
Mes jau patikrinome žemės ir hipotekos registrą ir nustatėme banko duomenis. Dabar atėjo laikas išanalizuoti paskolos sutartį. Turtą parduodantis asmuo turėtų pateikti mums su banku sudarytą sutartį. Verta tai atidžiai patikrinti. Pardavėjas taip pat turi išsiųsti bankui specialų laišką / prašymą nustatyti sumą, kurią sumokėjus bus panaikinta hipoteka. Esant tokiai situacijai, bankas turėtų susitarti dėl išankstinio įsipareigojimo grąžinimo ir nustatyti galutines hipotekos grąžinimo išlaidas. Šis sutikimas (vadinamas pažadu) turi apimti banko išrašą, visą skolos grąžinimo sumą, taip pat banko sąskaitos numerį, į kurį reikia sumokėti. Pažadas yra garantija skolininkui, kad išankstinis įsipareigojimo grąžinimas leis hipoteką išbraukti iš žemės ir hipotekos registro.
Atminkite, kad išankstinis paskolos grąžinimas kartais yra susijęs su papildomu banko komisiniu mokesčiu (kainos svyruoja nuo 1 iki net 5% skolos vertės). Daugiau apie išankstinį hipotekos grąžinimą ir galimas išlaidas rasite čia.
Pirkėjas turi užtikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta. Tai gali padaryti pats pardavėjas (prieš įsigyjant turtą) arba pirkėjas (ištrynimas įvyksta įsigijus butą).
Kaip nusipirkti butą ir panaikinti hipoteką?
Pardavėjas gali panaikinti hipoteką iš žemės ir hipotekos registro. Šiuo tikslu jis turi sumokėti nesumokėtą skolą prieš pasirašydamas pirkimo -pardavimo sutartį. Tiesą sakant, nedaugelis pardavėjų turi pakankamai lėšų anksčiau laiko sumokėti paskolą. Todėl vienas iš galimų sprendimų yra užstato už butą įsigijimas grąžinimas. Šis užstatas mokamas į pardavėjo sąskaitą pagal preliminariąją sutartį. Pardavėjas sumoka skolą, o bankas išduoda deklaraciją apie visišką skolos grąžinimą ir sutikimą panaikinti hipoteką. Pardavėjas pateikia prašymą žemės ir hipotekos registro teismui (būtinas priedas yra banko deklaracija). Teismas išanalizuoja dokumentus ir išduoda deklaraciją dėl hipotekos panaikinimo. Pardavėjas atneša šį dokumentą notarui. Ten turtas parduodamas ir hipoteka tuo pačiu metu išbraukiama iš žemės ir hipotekos registro.
Ši hipotekos panaikinimo forma gali atrodyti patogi buto pirkėjui. Tačiau tai nėra pats saugiausias sprendimas jam. Pardavėjas gali atsisakyti preliminarios sutarties ir atsisakyti sumokėti užstatą. Tada susidursime su nereikalingu ir daug laiko reikalaujančiu ieškiniu.
Daug saugesnis sprendimas bus hipotekos panaikinimas naujam patalpų savininkui. Tada procedūra yra tokia. Pardavėjas gauna iš banko pareiškimą apie galimybę ir sumą anksčiau laiko grąžinti skolą (pažadą). Svarbu tai, kad pareiškimas turi būti išduotas pirkimo – pardavimo sutarties dieną. Pirkėjas turėtų asmeniškai patikrinti dokumento teisingumą (grąžinimo suma, banko sąskaitos numeris, sutikimas panaikinti hipoteką). Jei viskas gerai, perkamas įsiskolinęs butas.
Naujas buto pirkėjas privalo pats sumokėti nesumokėtą skolą ir pervesti ją į nurodytą banko sąskaitą. Likusi pirkimo sutartyje nurodyta suma turi būti pervesta pardavėjui. Šio mokėjimo būdas nustatytas pardavėjo - pirkėjo eilutėje. Priimami ir banko pavedimai, ir grynieji pinigai.
Naujasis buto savininkas iš banko gauna pareiškimą apie visą skolos grąžinimą ir sutikimą panaikinti hipoteką. Šis dokumentas yra pagrindas pateikti prašymą žemės ir hipotekos registro teismui. Teisme pateikiamas teisingai užpildytas prašymas su priedais. Paprastai laukimo laikas yra 1-2 mėnesiai (priklausomai nuo mūsų šalies regiono). Praėjus šiam laikui, teismas nusprendžia panaikinti hipoteką iš turto. Prie to pridedamas oficialus mokestis, kurį turi sumokėti naujasis savininkas. Jo kiekis nėra per didelis ir paprastai svyruoja apie 100 PLN.
Pirkėjui hipotekos panaikinimas gali būti sudėtingesnis. Tačiau jis visiškai kontroliuoja savo pinigus. Pinigai, skirti hipotekos padengimui, nepatenka į pardavėją, todėl buto pirkimas tampa mažiau rizikingas.
O kaip butas, skolingas franko hipotekai?
Buto pardavimo su įkeitimu užsienio valiuta tvarka yra tokia pati kaip ir lenkų zlotų hipotekos atveju. Skirtumas tik banko išrašo (pažado) specifiškumas. Bankas gali būti ne itin entuziastingas dėl išankstinio skolos grąžinimo. Pažadoje turi būti nurodyta pažyma apie galimybę panaikinti hipoteką po skolos grąžinimo, banko sąskaitos numeris ir likusi suma, kurią reikia grąžinti. Atminkite, kad bankas turi nurodyti skolos vertę po konvertavimo į Lenkijos valiutą. Valiutos kursas yra kintamas, tačiau bankas privalo raštu nurodyti dabartinę jų vertę. Skolos konvertavimas iš CHF į PLN yra privaloma vertė ir reiškia bendrą sumą, kurią turime sumokėti skolos apmokėjimo dieną. Situacija, kai bankas pateikia skolos vertę užsienio valiuta (be jos konvertavimo), yra nepriimtina. Tokiu atveju potencialus pirkėjas nežinos tikrosios hipotekos skolos sumos.
Problema taip pat atsiranda pardavėjo pusėje. Kai kurie žmonės ėmė paskolas, kai Šveicarijos franko vertė buvo tik 2 PLN (šiandien ji yra apie 3,90 PLN). Taigi kai kurių hipotekos mokesčių suma gali viršyti tikrąją turto vertę. Esant tokiai situacijai, bankas gali nesutikti su išankstiniu skolos grąžinimu. Net jei jis tai padarys, pardavėjas turi sumokėti trūkstamą sumą iš savo išteklių - tai jam visiškai nepelninga.
Apskritai Lenkijos bankai praktiškai nebesiūlo paskolų užsienio valiuta (su keliomis išimtimis) galite perskaityti šiame straipsnyje) būtent dėl didžiulio daugelio skolininkų skolų padidėjimo. Nors dėl mažėjančių palūkanų Šveicarijoje jų įmokos nepadidėjo proporcingai valiutos kursui, skolos vertė, konvertuota į zlotus, yra įmanoma.
Ar hipotekos krūvis reiškia, kad turtas yra skolingas?
Pasirodo, kad nebūtinai. Hipotekos išrašymas iš žemės ir hipotekos registro neįvyksta automatiškai, kai grąžinama banko skola. Savininkas turi parengti atitinkamą paraišką ir pateikti ją teismui. Tiesą sakant, daugelis žmonių neprisimena šio formalumo. Įrašas apie hipotekos skolą gali būti žemės ir hipotekos registre dar ilgai po to, kai skola buvo visiškai grąžinta. Todėl verta išsiaiškinti šią situaciją su pardavėju. Jei hipotekos panaikinimas yra tik formalus, tai geriau jį išspręsti prieš pasirašant buto pirkimo -pardavimo sutartį. Tokiu būdu pirkėjas gali būti tikras, kad jo naujas turtas jokiu būdu nebus skolingas ar hipotekinis.
