Skaičiuojama, kad beveik 600 000 lenkų šeimų grąžina būsto paskolas Šveicarijos frankais. Kai kurie skolininkai svarsto galimybę parduoti butą ir atsikratyti hipotekos. Bet ar tai įmanoma? Ar bankai leidžia? Pasirodo, kad yra.
Norite sužinoti, kokios yra tikrosios jūsų hipotekos išlaidos? Naudokite nepriklausomą skaičiuoklę, kurią rasite čia.
Kaip iš tikrųjų yra su hipotekos franku?
Šveicarijos franko paskolos kelia didelių emocijų. Dauguma paskolų užsienio valiuta buvo paimtos, kai CHF kursas svyravo apie 2,20–2,50 PLN. Dabartinis Šveicarijos franko kursas yra mažesnis nei 5 zlotų, o tai reiškia, kad kreditoriaus hipotekos skolos vertė padvigubėjo. Tuo pat metu palūkanos sumažėjo (mažesnės palūkanos), todėl mėnesinių įmokų suma proporcingai nedidėjo.
Kaip pavyzdį paimkime Kovalskių šeimą, kuri 2008 metais paėmė būsto paskolą už 100% buto vertės (350 000 PLN vertės). Tuo metu marža buvo apie 1%, o LIBOR CHF 3M santykis buvo apie 2,65 proc. Kowalska šeimos paskolos įmokos suma buvo palyginti maža (apie 1600 PLN). Alternatyvi įmoka už hipoteką Lenkijos valiuta buvo apie 2200 PLN.
Šveicarijos franko paskolos iki 2013 m. Buvo privilegijuotoje padėtyje. Tuo metu paskolų įmokų suma Šveicarijos frankais ir zlotais buvo suvienodinta. Iki šiol palūkanų normos labai sumažėjo, todėl Šveicarijos franko paskoloms vis dar būdingas mažas įmokų lygis. Tačiau didžiausia problema yra nesumokėtų įsipareigojimų suma. Mūsų pavyzdinga Kowalski šeima 8 metus mokėjo įmokas, kurių bendra vertė yra apie 170 000 PLN. Tačiau hipoteka vis dar apmokestinama gimtąja valiuta - maždaug 530 tūkst. Tarkime, kad turto vertė išliko pastovi - 350 000 PLN. Esant tokiai situacijai, Kovalskų šeima greičiausiai nesiryš parduoti buto. Už šį projektą ji iš savo kišenės turėtų papildomai sumokėti apie 180 000 PLN.
Ar tu tai žinai…Priklausomai nuo paskolų patarėjo, to paties banko paskolos kaina gali būti didesnė ar mažesnė net keliais tūkstančiais zlotų? Todėl verta palyginti bent kelių patarėjų sąlygas. Rekomenduojame užpildykite trumpą formą mūsų svetainėje - jos pagrindu susisieksime su labai patikimu kredito tarpininku, siūlančiu palankius sprendimus daugelyje bankų.
Patikrinti!Šiandien tik užsienyje pajamas gaunantys žmonės gali imti paskolą užsienio valiuta (plačiau šia tema galite sužinoti iš šio straipsnio). Dėl to, viena vertus, Lenkijos skolininkai nėra veikiami valiutos svyravimų, tačiau, kita vertus, jie nebeturi galimybės gauti paskolų užsienio valiuta, kai kintamoji palūkanų norma yra labai maža.
Tačiau situacija yra blogesnė tiems, kurie ėmė paskolą frankais ir dėl kokių nors priežasčių norėtų anksčiau paskolą sumokėti arba turtą parduoti. Žinoma, parduoti nekilnojamąjį turtą, įkeistą CHF, yra įmanoma, tačiau sandorio pelningumas kartais yra labai abejotinas.
Ar bankai sutinka parduoti butą, įkeistą frankais?
Bankas yra hipotekos kreditorius ir nuo jo priklauso, ar buto pardavimas apskritai bus įmanomas. Laimei, dauguma bankų („mBank“, „ING Bank Śląski“, „Milenium Bank“, „Multibank“, „Pekao S.A“, „PKO BANK POLSKI“, „Credit Agricole“) leidžia parduoti nekilnojamąjį turtą. Kai kurios institucijos (pvz., „Alior Bank“ ir „Bank Zachodni WBK“) pasilieka teisę priimti individualų sprendimą. Šiuo atveju analizė apima turto vertę, galimo buto pirkėjo finansinę padėtį, taip pat hipotekos skolos vertę.
Nedaugelis bankų atmeta galimybę iš anksto parduoti butą, įkeistą frankais, todėl tai priklauso tik nuo visos skolos grąžinimo.
Kaip parduoti įsiskolinusį butą?
Parduoti butą, apkrautą Šveicarijos franko paskolomis, nėra pats lengviausias dalykas. Pirkėjo paieška gali užtrukti daug laiko. Todėl daugeliu atvejų pardavėjas yra priverstas parduoti butą šiek tiek žemiau jo rinkos vertės.
Pradžioje turime įsitikinti, kad kreditorius leidžia parduoti įsiskolinusį būstą ir leidžia perleisti hipotekos paskolas. Daugeliu atvejų dėl to nebus daug problemų.
Rekomenduojami nešiojamieji kompiuteriai - patikrinkite kainas!
Daug svarbesnis bus banko pareiškimas apie neįvykdyto įsipareigojimo vertę ir galimybę panaikinti hipoteką. Kreditorius turi nurodyti hipotekos vertę, komisinio mokesčio už išankstinį skolos grąžinimą sumą. Deklaracijoje taip pat turi būti nurodytas banko sąskaitos numeris gautinoms sumoms apmokėti, taip pat pažadas (patvirtinimas, kad sumokėjus prievolę hipoteka gali būti išbraukta iš žemės ir hipotekos registro). Hipotekos frankais atveju taip pat bus svarbu konvertuoti CHF į PLN. Banko laiške turi būti nurodyta dabartinė norma. Daugiau informacijos apie tai, kaip anksčiau sumokėti hipoteką, rasite Šiame straipsnyje.
Mes galime laukti iki kelių savaičių, kol bankai išduos tokį pareiškimą. Jos kaina neturėtų viršyti 100 PLN.
Su buto pirkėju pasirašome notarinę sutartį
Pardavimas gali vykti dviem būdais. Pirmasis-pasirašyti išankstinio pardavimo sutartį. Tuo remdamasis pirkėjas į pardavėjo sąskaitą sumokės atitinkamą avansą. Dažniausiai jos vertė naudojama hipotekos paskolai apmokėti.Pardavėjas sumoka hipoteką ir ištrina ją iš žemės ir hipotekos registro. Vėliau pasirašoma nekilnojamojo turto pirkimo -pardavimo sutartis. Pirkėjas trūkstamą pinigų sumą sumoka į pardavėjo nurodytą banko sąskaitą.
Praktiškai mažai pirkėjų sutiks su tokia sandorio forma. Pirkėjui paskolos perleidimas ir nepriklausomas jos grąžinimas bus saugesnis sprendimas. Šiuo tikslu reikės banko sutikimo dėl pavedimo ir tinkamai suformuluotos pirkimo -pardavimo sutarties pasirašymo. Po notaro akto surašymo pirkėjas perveda lėšas į dvi dalis.
Pirmoji dalis atitenka pardavėjui, antroji pervedama į banko sąskaitą ir apima hipotekos vertę.
Deja, Šveicarijos franko paskolos dažnai sukuria keistą situaciją, kai skolos suma viršija tikrąją turto vertę. Esant tokiai situacijai, potencialus pardavėjas negaus pajamų iš pardavimo ir kartais turės sumokėti papildomai, kad sumokėtų hipoteką. Toks pardavimas neturi ekonominio pagrindimo, todėl lieka teorinių svarstymų srityje.
Hipoteka ir jos išbraukimas iš žemės registro
Kaip žinote, hipotekos paskolos gauna įrašą žemės ir hipotekos registre. Tačiau po skolos grąžinimo įrašas automatiškai neištrinamas. Turto savininkas turi specialiai išbraukti iš žemės ir hipotekos registro. Jei ieškinys buvo visiškai išspręstas, ištrynimas neturėtų kelti didelių problemų. Nuomotojas iš banko turi gauti skolos grąžinimo deklaraciją ir sutikimą panaikinti hipoteką. Tada turite pateikti atitinkamą prašymą žemės ir hipotekos registro teismui. Teismas per 1–2 mėnesius išnagrinėja prašymą ir priima sprendimą. Teigiamas sprendimas lemia hipotekos išbraukimą iš žemės ir hipotekos registro. Hipotekos pašalinimo mokestis yra apie 100 PLN.
Alternatyvi plėtra - hipotekos perleidimas ir buto pardavimas
Kai kuriems skolininkams atrodo pelninga pervesti savo hipoteką į kitą turtą. Svarbu tai, kad skolininkas neturi būti jo savininkas. Leidžiama pervesti hipoteką į šeimos narių (pvz., Tėvų) nekilnojamąjį turtą. Hipoteką galima perleisti tik gavus kreditoriaus ir visų turto savininkų sutikimą. Bankas įvertina „naujo“ pastato techninę būklę, nustato jo rinkos vertę ir apskaičiuoja užstato vertę. Hipoteka perkeliama į kitą pastatą, tačiau kreditorius vis tiek turi grąžinti paskolą. Skirtumas tik tas, kad butas nebėra apsunkintas ir kreditorius gali lengvai jį parduoti rinkos kainomis.
