Prieš pirkdami butą susiduriame su daugybe pasirinkimų. Pirmasis yra pasirinkimas tarp naujų ir antrinės rinkos butų. Pastaraisiais dešimtmečiais senų daugiabučių butų populiarumas smuko. Tikriausiai tai susiję su daugybe privalumų, atsirandančių perkant butus iš kūrėjų. Žemiau pateikiame pagrindinius abiejų šių sprendimų privalumus ir trūkumus.
Prieš pirkdami butą, nepamirškite atsižvelgti į renovacijos ar apdailos išlaidas. Juos abu galite nemokamai apskaičiuoti naudodami statybos skaičiuotuvus.
Pirminės rinkos privalumai ir trūkumai
Naujų blokų butai kuriami remiantis naujais technologiniais sprendimais. Tai pastebimai reiškia jų naudojimo patogumą. Butų interjerą paprastai gana lengva sutvarkyti, o jų išdėstymas yra gana gerai apgalvotas. Įsigiję turtą, turime tik tinkamai jį užbaigti (dauguma naujų butų yra vystytojo būklės). Skaičiuojama, kad naujo buto apdailos kaina yra apie 1000 PLN / m2bet kaina gali labai skirtis. Kaip ir investicijų į butą grąža per daugelį metų. Norėdami apskaičiuoti, kiek visa tai mums kainuos, verta pasinaudoti „profit.pl“ svetaine ir apskaičiuoti patiems.
Kitas naujos statybos privalumas - moderni aplinkinės infrastruktūra. Aplink naujus kvartalus statomi modernūs garažai, parduotuvės ir žaidimų aikštelės. Apylinkės dažnai atrodo daug geriau nei tada, kai jas supa dideli plokščių blokai. Kai kurios naujai pastatytos gyvenamųjų namų kvartalai papildomai uždaromi, o tai padidina gyventojų saugumą ir pagerina jų gyvenimo kokybę. Taip pat yra nuomonė, kad dauguma naujų daugiabučių (net ir neaptvertų) daugiabučių yra daug saugesni nei surenkamų daugiabučių apylinkės. Žinoma, tai priklauso nuo vietos, tačiau, atsižvelgiant į dažniausiai naudojamą stebėjimą uždaroje valdoje ir nuolatinį saugumą, sunku įsivaizduoti saugesnį turtą.
Elegantiška laiptų išvaizda taip pat svarbi, nes jie neprimena senų, dažnai pažeistų pastatų. Funkcionalūs liftai ir elegantiška aplinka daro gyvenimą daug malonesnį. Tai taip pat naudinga investuotojams, kurie planuoja išsinuomoti naują butą. Veiksminga aplinka ir naujas interjero išdėstymas tikrai padidins buto nuomos kainą.
Taip pat verta prisiminti, kad investuotojai, perkantys nekilnojamąjį turtą pirminėje rinkoje, neturi mokėti mokesčio už civilinės teisės sandorius (kaip tai daroma su nekilnojamuoju turtu antrinėje rinkoje). Šio mokesčio vertė yra lygi 2% nekilnojamojo turto vertės. Tačiau praktiškai jie turi mokėti PVM (įskaičiuotą į buto kainą), o tai reiškia, kad faktinis mokestis valstybei yra daug didesnis nei antrinės rinkos atveju.
Papildomas pranašumas yra tai, kad naujiems butams suteikiama kelerių metų garantija. Visus buto trūkumus ir trūkumus, atsiradusius ne dėl netinkamo naudojimo, turi pašalinti kūrėjas. Investuotojui tai bus papildomas saugumas, garantuojantis, kad ateityje jis nepatirs nenumatytų išlaidų. Šioje vietoje taip pat verta paminėti nedidelius mokesčius, susijusius su pastato eksploatavimu. Naujiems blokams nereikės renovacijos daugelį metų, o tai reikšmingai sumažins įmokas į renovacijos fondus. Šiuolaikiniai statybos sprendimai taip pat labai sumažina sąskaitas už šildymą.
Vienintelis reikšmingas šio sprendimo trūkumas yra nekilnojamojo turto kaina. Naujų daugiabučių butai vis dar yra brangesni nei antrinėje rinkoje. Už tuos pačius pinigus galime nusipirkti didesnį, naudotą turtą, kuris papildomai įsikurs arčiau miesto centro. Kai kuriems investuotojams poreikis laukti buto taip pat gali būti trūkumas. Kūrėjai bando surinkti pirkėjus, kol neužbaigtas visas blokas. Štai kodėl daugelis investuotojų mato savo butą tik pagal dizainą. Kartais tenka laukti iki kelerių metų, kol sandoris bus baigtas ir įsikraustys į butą.
Antrinės rinkos privalumai ir trūkumai
Antrinė rinka dažnai siejama su pilkais blokais, pagamintais iš didelių plokščių. Tačiau senų ir negražių mikrorajonų įvaizdis ne visada turi realų pagrindimą. Vis daugiau senų kvartalų modernizuoja savo infrastruktūrą, o izoliuoti blokai įgauna estetinę išvaizdą.
Kitas privalumas antrinei rinkai paprastai yra gera vieta. Dauguma senų kvartalų yra netoli centrinių miestų taškų. Paprastai jiems būdinga gerai išvystyta infrastruktūra ir tinkamas susisiekimas su likusia miesto dalimi.
Deja, būsto kokybė gali palikti daug norimų rezultatų. Daug nekilnojamojo turto iš antrinės rinkos reikia iš esmės atnaujinti. Kalbant apie naujus butus, neturime didelių problemų, susijusių su šių darbų išlaidų įvertinimu. Tačiau užimto turto renovacija beveik visada siejama su anksčiau nenumatytomis išlaidomis. Pradinis investuotojo išlaidų įvertis gali skirtis nuo tikrosios sumos iki 30–40%. Žinoma, seno buto atnaujinimo išlaidas taip pat galima apskaičiuoti naudojant statybos skaičiuotuvus (spustelėkite čia, jei norite nemokamai apskaičiuoti renovacijos kainą), tačiau visada yra rizika, kad remontuojant vonią reikės pakeisti , pavyzdžiui, visa santechnika ar papildomas drėgnų sienų džiovinimo darbas. Tai gana didelis nepatogumas, į kurį verta atkreipti ypatingą dėmesį.
Kitas trūkumas, atbaidantis potencialius investuotojus, yra negraži ir neefektyvi aplinkos išvaizda. Pilkos spalvos laiptai, aikštės, žaidimų aikštelės ar net lifto keturių aukštų daugiabutyje, deja, nėra įprasta. Papildomas trūkumas yra tinkamų dengtų automobilių stovėjimo aikštelių trūkumas. Dauguma gyventojų yra priversti palikti savo automobilius atvirame lauke. Žinoma, galima tik rimtai pagalvoti apie teritorijos apsaugą.
Didelė antrinės rinkos butų problema (ypač daugiabučiuose, pastatytuose iki 1990 m.) Yra nuolatinis patalpų išdėstymas. Atnaujinti tokio tipo turtą gali būti labai sunku. Daugumos nepastebimų butų sienų negalima perkelti ar nugriauti. Dėl to mes negalime pakeisti kambarių išplanavimo, o per ankšti ir siauri koridoriai yra didelis naudojimo sunkumas. Todėl prieš pirkdami nekilnojamąjį turtą iš antrinės rinkos turite atidžiai išnagrinėti jo būklę, pagalvoti apie atnaujinimo galimybes ir pamatyti apylinkes.
Buto apdailos ir renovacijos išlaidų palyginimas
Kaip minėta pirmiau, butai iš pirminės rinkos paprastai reikalauja visiškos apdailos. Jie atitinka kūrėjo standartą, o tai reiškia, kad dar turime investuoti į grindų apdailą, sienų dažymą, vonios ir virtuvės įrangą, sanitarinių įrenginių apdailą ir pagrindinės įrangos pirkimą. Apytikslė tipiško buto apdailos kaina yra apie 1000 PLN / m2bet daugiau informacijos apie tai rasite šiame straipsnyje.
Savo ruožtu butuose iš antrinės rinkos renovacijos mastą turime įvertinti patys. Tačiau daugeliu atvejų bus galima naudotis esama infrastruktūra. Remonto kaina beveik visada yra mažesnė nei buto apdailos kaina pagal kūrėjo standartą. Vienintelė išimtis yra seni butai, kurių būklė labai bloga. Poreikis išdžiovinti sienas, pašalinti grybelius, pakeisti langus ar atnaujinti visą elektros ir sanitarinę įrangą gali žymiai padidinti viso projekto išlaidas. Tačiau tokia situacija yra reta. Daugeliu atvejų seno buto atnaujinimo kaina yra mažesnė nei naujo buto apdailos kaina pagal kūrėjo standartą. Išsamią informaciją apie išlaidas, susijusias su visapusišku naudoto buto atnaujinimu, rasite šiame straipsnyje.
Kokie nauji butai yra populiariausi?
Kelerius metus tarp investuotojų buvo populiariausi dviejų kambarių butai, kurių plotas neviršija 50 m2. Tai ekonomiškiausias sprendimas. Du atskiri kambariai gali padidinti nuomos kainą arba leisti gyventi šeimai su vaiku. Tai taip pat geras sprendimas akademiniuose miestuose. Daug jaunų šeimininkų gyvena viename kambaryje, o kitą nuomojasi. Tokiu būdu ji gauna lėšų nuomai ir savo pagrindines išlaidas.
Studijos tipo apartamentai yra šiek tiek mažiau populiarūs. Tai susiję su mažesniu jų funkcionalumu. Vienvietis kambarys nėra geriausias sprendimas šeimai su vaikais ir nesuteikia tiek daug pajamų iš nuomos. Aukščiau paminėti dviejų kambarių butai yra daug funkcionalesni ir populiaresni. Įdomu tai, kad jų dydis gali būti tik šiek tiek didesnis. 2 kambariai yra suspausti į palyginti nedidelį plotą kūrėjų. Dėl šios priežasties 2 kambarių butas nėra daug brangesnis nei studijos tipo butas. Tačiau 3 ar 4 asmenų šeimai gali būti labai sunku …
Investuotojus taip pat domina 3 kambarių butai. Tačiau jų pirkimas reikalauja daug didesnių išlaidų nei studijoms ir dviejų kambarių butams. Investuotojai, neturintys pakankamo kapitalo, turi turėti ne mažiau kaip 20% savo įnašo. Jų kredito įsipareigojimų suma taip pat yra didesnė. Didesnė buto kaina taip pat gali būti siejama su padidėjusiu kreditingumu. Tai, savo ruožtu, yra apribojimas tam tikrai potencialių investuotojų grupei. 3 kambarių butas yra labai patogus sprendimas investuotojui, tačiau ne visi gali sau tai leisti.
Mažiausiai populiarūs yra 4 ir 5 kambarių butai ir butai. Tai yra pats brangiausias variantas, kurio išlaidos yra gana atgrasančios daugeliui investuotojų. Šiuo metu kūrėjai atsisako statyti didesnius butus ir daugiabučius. Daugelis didelių butų daugiabučiuose, kuriems yra keleri metai, vis dar nerado savo pirkėjų. Todėl pirkdami tokio tipo nekilnojamąjį turtą galime tikėtis patrauklių kainų nuolaidų ir privilegijų. Daugeliu atvejų investuotojas gali susitarti dėl labai patrauklios kvadratinio metro kainos2 Nekilnojamasis turtas. Perkant daugiabutį, kartais galima susitarti dėl papildomos vietos automobiliui ar erdvios terasos. Deja, didžiausių butų pirkimo išlaidos dažnai kainuoja milijonus dolerių. Tai prabanga, kurią gali sau leisti tik nedidelė investuotojų grupė.
Kodėl naujos statybos laimi senus blokus?
Į šį klausimą vienareikšmiškai atsakyti sunku. Tam tikriausiai yra daug priežasčių. Tačiau svarbiausia atrodo aukštesnis gyvenimo lygis ir komfortas. Elegantiški mikrorajonai vilioja labiau nei seni betoniniai daugiabučiai. Dėl modernios infrastruktūros gyvenimas naujuose butuose tampa patogesnis ir saugesnis. Didesnis būsto komfortas taip pat reiškia pastebimą buto nuomos kainos padidėjimą. Daugeliui investuotojų tai yra teisingas būdas investuoti savo kapitalą.
Neabejotinas pranašumas taip pat yra programa „MdM - Mieszkanie dla Młodych“, pagal kurią bendrai finansuojami tik nauji kūrėjo standarto butai.
Tuo tarpu antrinės rinkos butai sensta. Daugelis jų yra surenkamų blokų butai. Dėl šių struktūrų gyvybingumo daugelis specialistų ginčijasi. Vieni mano, kad iš didelių plokščių pagaminti blokai tarnaus kelias dešimtis metų, kiti tvirtina, kad šioms konstrukcijoms gresia griūtis. Neaiški tokių objektų techninė būklė tikrai neskatina potencialių investuotojų, kurie vis labiau linkę į plėtotojų butus.
