Naujų butų kainos pagal kūrėjo standartą didžiuosiuose mūsų šalies miestuose yra gana aukštos. Šiuo metu vargu ar kas gali sau leisti nusipirkti didelį butą be hipotekos pagalbos. Dažnai matome kūrėjų godumą kaip priežastį, dėl kurios kyla didelis tarifas už nekilnojamojo turto m2. Bet ar jų pajamos tikrai tokios didelės? Ir kiek jie reiškia aukštesnes butų kainas?
Ar nusipirkote butą ir ieškote patikimos renovacijos įmonės? Pasinaudokite rangovų paieškos paslauga ir gaukite pasiūlymų iš įmonių, norinčių įvykdyti jūsų užsakymą!
Kokia yra kūrėjo marža?
Vidutinė kūrėjo marža yra apie 20 procentų. Tačiau turime prisiminti, kad marža nėra kūrėjo pajamos. Buto kainą sudaro
Kintamos išlaidos - t.y. žemės pirkimas, statybininkų įdarbinimas, statybos projektavimas, mokesčiai, medžiagos, leidimų išlaidos ir formalumai.
Marža - tai yra skirtumas tarp fiksuotų išlaidų ir buto kainos.
Fiksuotos išlaidos - kaip minėta aukščiau, kūrėjo marža nėra jo pajamų suma. Visos fiksuotos išlaidos turi būti išskaičiuotos iš maržos (tarkime, 20%). Tai bus biuro mokesčiai, administracinio personalo mokesčiai, rinkodaros mokesčiai ir tt Fiksuotos išlaidos paprastai svyruoja nuo 5 iki 12% maržos. Taigi, visos kūrėjo pajamos nebėra tokios didelės.
Kūrėjo pajamos skaičiais
Iš NBP ataskaitos „Informacija apie būsto kainas ir padėtį Lenkijos gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto rinkoje trečiąjį 2015 m. Ketvirtį“ rodo, kad vidutinės butų pirkimo kainos didžiausiuose mūsų šalies miestuose yra:
- Varšuva - 7800 PLN / m2 (įskaitant apytiksliai 1500 PLN plėtros maržą).
- Gdynė - 6 800 zlotų / m2 (įskaitant maždaug 1200 PLN plėtros maržą).
- Krokuva - 6400 PLN / m2 (įskaitant apytiksliai 1500 PLN plėtros maržą).
- Gdanskas - 6300 PLN / m2 (įskaitant apie 1100 PLN plėtros maržą).
- Poznanė - 6 100 PLN / m2 (įskaitant maždaug 1200 PLN plėtros maržą).
- Vroclavas - 6 000 PLN / m2 (įskaitant apie 1100 PLN plėtros maržą).
- Lodzė - 4 500 PLN / m2 (įskaitant maždaug 900 PLN nuo kūrėjo maržos).
Remdamiesi aukščiau pateiktais skaičiavimais, apsvarstysime pavyzdinio buto įsigijimo išlaidas. Tarkime, kad perkame dviejų kambarių patalpas, kurių plotas 40 m22. Kokia bus kūrėjo marža?
- Varšuva - buto kaina bus 312 000 PLN. Kūrėjo marža yra maždaug 60 000 PLN.
- Gdynė - už butą sumokėsime 272 000 PLN. Iš jų 48 000 PLN bus skirta plėtros maržai.
- Krokuva - už 40 m2 už butą sumokėsime 256 000 PLN. Kūrėjo marža yra maždaug 60 000 PLN.
- Gdanskas - pirkimas kainuos apie 252 000 PLN. Kūrėjo marža yra 44 000 PLN
- Poznanė - pirksime butą pirminėje rinkoje už maždaug 244 000 PLN. Iš jų 48 000 PLN bus panaudota pagal kūrėjo maržą.
- Vroclavas - patalpos kainuos apie 240 000 PLN. Kūrėjo marža yra maždaug 44 000 PLN.
- Lodzė - buto kaina bus palyginti maža ir sieks 180 000 PLN. Gerai. 36 000 PLN. iš minėtos sumos bus kūrėjo marža.
Ar kūrėjų pajamos tikrai tokios didelės?
Tiesa, plėtros riba gali būti gana didelė našta asmeniui, kuris perka turtą. 2015 m. Trečiąjį ketvirtį vidutinė marža sudarė 20% nekilnojamojo turto. Žinoma, tai nereiškia, kad kūrėjas uždirbo tiek daug iš pardavimo. Atėmus pastovias išlaidas, kišenėje liko nuo 8 iki 15 proc. Ar tai daug?
Pirkėjo požiūriu, tikrai taip. Tačiau specialistai pabrėžia, kad su dažnai milijonų dolerių įnašu ir prekybos rizika tai nėra per didelis akcijų paketas. Kūrėjai mini bumo laikus, kai vidutinė marža buvo apie 40%. Viskas rodo, kad intensyvus nekilnojamojo turto kainų augimas jau atsilieka. Labai didelės plėtros ribos yra istorija. Tiesa, yra ir tokių investicijų, kurių marža viršija 30%. Tačiau dabar jie yra reti. Vis dažniau plėtros marža nukrenta žemiau 20%vertės. Tam tikra prasme tai susiję su programos „Mieszkanie dla Młodych“ antrojo leidimo, kuriame taip pat galima įsigyti butų iš antrinės rinkos, įgyvendinimu. Tai verčia kūrėjus mažinti kainas ir netiesiogiai mažinti maržas.
Iš kur kyla pernelyg didelės nekilnojamojo turto kainos
Kartais pardavimo pasiūlymuose atsiranda nekilnojamojo turto, kurio kainos labai skiriasi nuo dabartinių rinkos kursų. Ar tai susiję su ypatingu kūrėjo godumu, norinčiu daugiau uždirbti iš pirkėjo? Nebūtinai. Nepamirškite, kad viena iš patalpų išlaidų sudedamųjų dalių yra statybos sklypo pirkimo kaina. Todėl butų kainos išskirtinai patraukliose vietose pirkėjui bus daug brangesnės. Nustatant žemės kainą, dažniausiai naudojamas PUM (angl. Useable Residential Area) tarifas. Tai rodiklis, rodantis, kiek gyvenamojo ploto galima „gauti“ iš kiekvieno kvadratinio metro2 žemės paviršiaus. Didžiausią įtaką PUM indeksui daro teritorijos plėtros planai, kuriuose nurodomas maksimalus pastato aukštų skaičius. Pavyzdžiui, jei planuose numatyta statyti 4 aukštų pastatą, tada PUM koeficientas kiekvienam 1 m2 žemė bus 4.
Kad būtų paprasčiau, darome prielaidą, kad kuo didesnė žemės vertė, tuo didesnis bus PUM koeficientas. Jo vidutinė vertė Varšuvos atveju yra apie 1800 PLN. Palyginimui, PUM vertė Lodzėje dažnai neviršija 500 PLN. Atitinkamai nekilnojamojo turto kainos šiame mieste bus daug patrauklesnės.
O kai perkame butą?
Jei jau nusprendėme pirkti butą iš kūrėjo, verta pagalvoti apie jo apdailos išlaidas. Jei norime darbus atlikti padoriai, turime atsižvelgti į išlaidas iki 20% buto pradinės kainos. Žinoma, darbą galima atlikti ir daug pigiau, o apskaičiuoti tikslią kainą remonto skaičiuoklė.
O kur rasti patikrintą rangovą, kuris tuo pačiu metu atliks darbus aukštu lygiu ir neskels jums sąskaitos už didžiulę sumą? Geriausias internete, tarp patikrintų kompanijų, kurios jums pateiks pasiūlymus užpildžius šią formą.
